Como vencer no Banco Imobiliário do mundo real

Bolsas sobem e caem. O mesmo acontece com o dólar. A poupança, apesar de ser um investimento seguro, tem uma baixa rentabilidade. Afinal, o que fazer com nosso rico dinheirinho? Resposta: jogar Banco Imobiliário. E vencer sempre.

São inegáveis os bons rendimentos obtidos com investimentos no ramo imobiliário. Adquirir um imóvel na planta e vendê-lo pronto dá uma grana bacana, como já mostrou Dr. Money. Fato é que, em qualquer investimento, três pontos merecem atenção: liquidez, rentabilidade e risco. Por isso, o mercado imobiliário é uma ótima opção. Mas podemos ir além de comprar um apartamento que ainda não existe para vendê-lo daqui meses.

Todos já ouviram falar dos famosos leilões judiciais. Bancos organizam leilões para venda de imóveis financiados e não pagos. É uma oportunidade legal, mas devido ao acompanhamento das instituições financeiras, os imóveis saem pouco abaixo do valor de mercado. Você vai lucrar bem pouco.

Jogue como um profissional

A menina dos olhos de quem quer jogar este Banco Imobiliário é o leilão realizado no fórum onde está o processo de cobrança da dívida e organizado pelo cartório em que se processa a ação. Imóveis nesta categoria podem ter até valor em média 30% abaixo do mercado.

O jogo fica ainda melhor se o leilão não tiver sucesso. O imóvel volta a ser leiloado – agora, na chamada “segunda praça” – e seu valor cai mais ainda, batendo os 40% de desconto.

Mas o verdadeiro jogador, aquele que sempre vence, espera imóveis que vão a leilão por dívidas de condomínio. Ele sabe que os débitos provenientes de imóveis sempre acompanham o bem e não o proprietário. Assim, dívidas de condomínio e taxas de IPTU, por exemplo, ficam sempre por conta do último proprietário.

Agora junte tudo: adquirir um imóvel condominial em leilão na segunda praça, com os 40% de desconto previstos em lei e sem os fartos débitos de condomínio. O bem sai com 58% de desconto, além de algumas taxas e impostos como IPTU.

Para revenda, o valor é integral! Por isso, esta é a situação ideal, o suprassumo do Banco Imobiliário.

Mas sabemos que há outros bons jogadores na partida. Num leilão, o valor aumenta de acordo com as ofertas. A margem de lucro pode diminuir e o valor da avaliação poderá será mais próximo do valor de mercado. Nesse caso, como jogar? A solução é matemática: qual é a dívida do imóvel e o custo operacional, qual é seu valor de mercado e quanto devo pagar por ele. O resultado será o lucro obtido ao vendê-lo.

Mas quais os riscos? São mínimos e estão diretamente relacionados com a liquidez do imóvel, frisando que o capital investido não estaria ameaçado, e sim a margem de lucro. Eu apontaria como fatores de risco:

• o prazo e o preço de venda do imóvel – ou seja, a época de oferta e procura pode interferir no lucro; e


• os custos operacionais, como registros, imposto de transmissão de bens, honorários advocatícios e até comissão de corretagem se houver.

Quanto tempo dura a partida?

Antes que você pergunte “quanto tempo dura este jogo?”, o prazo, a contar da data do leilão até a venda do imóvel é de três a seis meses. E sim, o antigo proprietário pode ser um mau jogador e tornar o processo mais moroso.

Eu já atuei numa partida de Banco Imobiliário e acho que vale a pena contar aqui. Certo dia, uma senhora já com alguma idade me procurou no escritório dizendo que queria comprar um apartamento no mesmo prédio em que morava. O imóvel em questão iria a leilão em segunda praça nos próximos dias por dívidas de condomínio não pagas.

Acertados, fomos ao leilão e arrematamos a unidade por R$ 105 mil – R$ 7 mil acima do valor da avaliação, pois havia outra moradora interessada no bem e disputamos com ela para ver quem pagava mais. O custo com cartório, pagamento de impostos, taxas de lixo e IPTU e honorários advocatícios não ultrapassaram os R$ 30 mil.

Dois meses e meio depois do leilão, prazo em que o imóvel foi devidamente registrado no cartório de imóveis e desocupado pelo antigo proprietário, ele foi vendido por R$ 215 mil – ou seja, R$ 80 mil de lucro em apenas 70 dias!

É importante ressaltar aos novos jogadores: compre sempre vislumbrando a venda. Foque na classe média, a grande fatia do mercado imobiliário. E estude o imóvel que pretende adquirir –informações como a dívida de IPTU do imóvel se paga à vista (pois todos os outros são quitados no leilão), procura pelo perfil do imóvel no mercado, a liquidez da região em que se encontra, as condições etc.

Bom jogo a todos!