Bolha Imobiliária no Brasil: ela existe?

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Quem está se programando para realizar a compra de um imóvel -- para morar ou para investir -- provavelmente já fez uma boa pesquisa. Ou pelo menos deveria.

"Quem compra terra, não erra"

Estádio do Pacaembu, São Paulo, 1940. Nada em volta. Um terreno nas imediações deve ter subido um pouco de preço de lá pra cá
Estádio do Pacaembu, São Paulo, 1940. Nada em volta. Um terreno nas imediações deve ter subido um pouco de preço de lá pra cá

Se você já ouviu esse ditado ou simplesmente acredita em uma força mística imutável de que os imóveis sempre aumentam de preço, vale a pena entender um pouco sobre o motivo de preços subirem ou caírem.

Parte desse mito do imóvel ser sempre um investimento infalível tem origens na nossa jovem história de urbanização. Até pouco tempo atrás havia muitas áreas com precariedade de infraestrutura. Quem tinha algum terreno baldio e viu a chegada de asfalto, iluminação, saneamento, escolas, comércio e escolas certamente também viu seu imóvel valorizar. E muito.

Ao mesmo tempo, existem as áreas em que podem cair de preço. Um exemplo bem conhecido é o Minhocão (o Elevado Presidente Costa e Silva, em São Paulo). Em certas áreas, a chegada de baladas ruidosas, fábricas poluidoras ou outros eventos podem também fazer com que o imóvel passe a valer menos no mercado.

Sendo assim, alguém poderia pensar que basta ficar de olho nos riscos de aparecer alguma zica nas proximidades do terreno. Caso nenhum evento pontual ruim apareça, então a tendência é de aumento de preços, certo? Bem, caso os preços estejam inflados artificialmente, é possível perder dinheiro.

Ninguém tem bola de cristal

Uma dica ao estudar bolhas imobiliárias é sempre ter muita humildade, aceitando que estamos diante de sistemas complexos com muitos fatores envolvidos. Sem bola de cristal, ninguém prever o futuro. Mas muitos tentam.

Link TED

Seria possível prevenir crises? Didier Somette acredita que sim.

Feita essa cautela, podemos continuar entendendo as bolhas ao enumerar alguns elementos comuns como a combinação do aumento de demanda com aumento de custo, especulação e pouca educação financeira.

Aumento de demanda

Repare que muitos analistas apontam para o "déficit habitacional" para indicar que existe grande demanda. Porém, a ela não é formada apenas por déficit: para que seja sólida, é necessário que exista poder de compra. Sem dinheiro vivo na mão ou crédito de financiamento, o mercado será marcado por pouca demanda.

Quando as taxas de juros caem e o governo muda as regras de financiamento, permitindo maior uso do FGTS para a compra da casa própria e em melhores condições (maior valor máximo de imóvel e prazo de pagamento), também é natural que exista aumento de demanda.

Explosões demográficas também podem contribuir quando chega a faixa etária em que os baby-boomers começam a casar e constituir família. E o aumento de renda da população bem empregada e próspera também é outro fator.

Isso tudo contribui para as pessoas irem às ruas em busca de ofertas de imóveis. As construtoras rapidamente percebem esses indicadores e começam novos projetos, pois possuem mais segurança de que será possível vender. As obras não são baratas e por isso os responsáveis pela construção fazem suas dívidas e precisam contratar mão de obra, que fica mais escassa e cara.

Os investidores também percebem a movimentação e oportunidades. Começam portanto a adquirir: uma das estratégias é adquirir o imóvel na planta com a intenção de revender com lucro após concluída a obra. Se a demanda continua forte, eles garantem boas margens de lucro e assim servem como exemplo para outros investidores também tentarem repetir o milagre da multiplicação de dinheiro.

Se os investidores estudam o mercado, conhecem os bairros, comparam preços, a reputação da construtora, possuem um bom planejamento e estão dispostos a sempre aprender mais, sua atuação tende a ter riscos controlados. Porém, conforme o número de investidores aumenta, acaba também diminuindo o grau de sofisticação financeira dos participantes. São aqueles que começam a comprar por causa do oba-oba.

A falta de educação financeira é demonstrada principalmente em ocasiões em que os investidores esperam que a taxa de retorno do passado se mantenha no futuro. "A filha da Dona Esmeralda comprou um apartamento em 2005 por cem mil reais e vendeu no ano passado por trezentos mil. Você também devia comprar um apartamento pra revender!"

"Ah, mas quando tiver pronto vai tá valendo uma fortuna, cê vai ver"
"Ah, mas quando tiver pronto vai tá valendo uma fortuna, cê vai ver"

Além de adquirirem imóveis em localidades com pouca chance de valorização, os novatos podem comprar imóveis de baixa qualidade e cheios de problemas estruturais, pagar mais do que vale e principalmente errarem nos seus cálculos e projeções, ignorando taxas administrativas, tributos e juros.

Caso aconteça uma queda na demanda, pode haver uma queda abrupta ou gradual de preços. Esse cenário descrito de forma simplificada pode receber a classificação de bolha imobiliária quando constatado que havia uma incoerência entre o preço pedido e o valor percebido.

Bolha imobiliária no Brasil

Para o professor Samy Dana, da FGV, em uma situação de bolha não existe unanimidade. Se todos acham que o preço está alto, não é possível a configuração da bolha. E isso vai de encontro ao que Daniel Kahneman argumenta a respeito de ser impossível prever crises antes que elas aconteçam. Quem diz "eu já sabia" depois que o evento ocorre comete um engano de percepção chamado viés retrospectivo.

No momento de euforia, o investidor demasiadamente confiante ignora a cautela necessária e acredita ter uma bola de cristal que lhe assegura que rendimentos vai colher. Quem entra pro movimento de manada não realiza o necessário exercício de pesquisas, educação e informação para tomar uma decisão. E isso tem sido muito recorrente nas discussões sobre uma possível [bolha imobiliária no Brasil]:

Link YouTube

O viés retrospectivo aqui realiza um efeito interessante. As pessoas que arriscaram na compra de um imóvel poucos anos atrás são tidas como ótimas investidoras, pois elas conseguiram visualizar dois grandes sinais de que haveria uma alta de preços:

1. a queda de juros que afastava os investidores da renda fixa para buscar alternativas mais atraentes;

2. a facilidade de crédito, podendo usar maiores valores do FGTS na compra do imóvel, com maior prazo de quitação da dívida.

E para quem deseja comprar hoje um imóvel? Novamente, o viés retrospectivo pode ser um inimigo: caso a escolha do imóvel e condições de venda não sejam acertadas, é possível que em alguns anos o valor de mercado seja menor. O investidor perde dinheiro e será castigado por todos os que disserem "eu já sabia", apontando para explicações de que o imóvel estava caro demais por efeito de especulação.

Porém, caso a teoria da alta de preços prevaleça e o imóvel continue subindo, não faltarão amigos para dar tapinha nas costas e dizer "eu já sabia", elogiar o comprador, sua visão perspicaz e sua coragem em comprar num momento em que muitos estavam alertando para uma bolha que não aconteceu.

As discussões sobre existência de bolha muitas vezes podem trazer uma impressão pessoal de pessoas com interesses diferentes dos seus objetivos. Um economista pode buscar mais exposição pessoal na mídia ao prever desastres. Um corretor de imóveis pode aumentar sua cota de vendas ao garantir que os preços continuarão subindo. Sempre é bom fazer nossa própria análise e, por isso, vamos compartilhar aqui algumas ideias práticas que ajudam a tomar decisões.

Critérios para análise

Proponho quatro dicas simples que podem ajudar muito antes de decidir em investir em imóveis:

Custo de oportunidade: verifique que outros tipos de investimento podem ser feitos com os recursos que seriam aplicados na compra do imóvel. Você consegue encontrar opções de maior rentabilidade? Ou então diversificar entre diferentes investimentos de menor tamanho e assim diminuir o risco?

Pesquisa: caso tenha planos de alugar, verifique o tipo de imóvel sendo oferecido e os preços pedidos. Acompanhe para conferir se os negócios estão sendo fechados. Mantenha uma planilha de acompanhamento periódico e veja quais tendências lhe parecem importantes (número de lançamentos, de imóveis em oferta, preço do metro quadrado). Consulte o Plano Diretor do seu município.

Esclarecimentos financeiros: idealmente, o imóvel deve ser comprado à vista para evitar o pagamento dos juros. Como isso não é possível na maior parte dos casos de negócios fechados, o financiamento deve ser feito com cautela redobrada. Para determinar exatamente quanto será pago, pergunte sobre a existência de todas as taxas aplicáveis, evitando surpresas. Consulte advogados para verificar se a proposta recebida pode ser negociada, pois existem muitos relatos de vendas casadas de serviços desnecessários sendo empurrados. Informe-se sobre qual será a base de cálculo das parcelas devedoras e que taxas serão aplicáveis.

Troca de informações e experiências: as armadilhas na aquisição de imóveis são variadas e em constante evolução. Ao trocar experiências, adquirimos maior preparo para melhores decisões. Sempre vale lembrar a máxima de que rendimento passado não é garantia de rendimento futuro. Portanto, é boa ideia evitar projeções de lucro baseados em quem investiu em imóveis alguns anos atrás.

Examine o mercado hoje.

Falando em troca de experiências e casos da vida real, como está o mercado de imóveis em sua cidade?

Bônus para refletir #1

Graham Hill já palestrou no TED, com o tema "Menos coisas, mais felicidade". Saca só o apartamento do cara:

Link YouTube | Projeto LifeEdited

Será que a ideia é boa? Novamente, repito o refrão central deste post: depende.

Caso você se identifique com os valores do Graham Hill e não se importe em viver em um lugar apertado e ficar diariamente montando transformers para jantar ou dormir, pode ser uma boa. Se você simplesmente gosta de apartamentos mais espaçosos e é isso que traz satisfação, não deixe os valores de outras pessoas determinarem as suas escolhas.

E o apartamento do vídeo não é exclusividade de Nova Iorque ou Tóquio. Tem um desses em São Paulo: um apartamento de dezenove metros quadrados, menor que muito quarto de hotel , está disponível pela bagatela de 266 mil reais.

Você acha que vale?

Bônus para refletir #2

E para completar o post seguem algumas fotos:

Com 148 mil dólares (aproximadamente R$340.000), em Orlando, você compra essa casa de 3 quartos, paisagismo,

detalhes de acabamentos etc.

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Com a mesma grana, na cidade de Fortaleza, Ceará, dá pra comprar essa casa

que fica em frente a uma pracinha:

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O que você acha?

Antes de qualquer conclusão mais apressada, vamos sempre lembrar que o blog Estamos Ricos está bombando por ter uma curadoria que seleciona os exemplos mais bizarros para garantir o contraste: imóveis a baixo preço no exterior e imóveis sem noção de caros no Brasil.

Uma das lições que a bela seleção do Estamos Ricos nos proporciona é que sempre vale a pena olhar além. E espero que o pontapé inicial deste artigo ajude a você ter melhores critérios, melhores escolhas e melhores resultados.


publicado em 13 de Novembro de 2013, 09:00
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Seiiti Arata

Gosta de ajudar pessoas e fazer amigos. E ainda recebe dinheiro pra isso. Fundador da Arata Academy.


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